Tietoa · Perusteet

Putkiremontti ei ole pelkkä putkien vaihto

Linjasaneeraus on kokonaisvaltainen peruskorjaus, joka kattaa käyttövesijohdot, viemärit, lämmitysjärjestelmän ja sähkötöitä. Usein siihen liittyy myös muuta korjausta, kuten kylpyhuoneiden uusimista ja yleisten tilojen pintaremontteja. Hallitukselle se on taloyhtiön historian suurin haaste: paljon uutta opittavaa, tiivis kokousrytmi ja lukuisia päätöksiä. Taloyhtiön hallitus on orkesterinjohtaja, joka johtaa asioita koko projektin ajan.
Urakan eteneminen edellyttää määrätietoista ohjaamista jo esisuunnittelusta lähtien ja määrätietoisen ohjaamisen tulee jatkua hankkeen luovutukseen asti.
Säilyttäkää kriittinen suhtautuminen teille esitettyihin ratkaisuihin ja kysykää rohkeasti perusteluja.

20 h

hallitustyötä normaalivuonna

→

200–300 h

putkiremontin aikana

Tällä sivulla

1Rahoitus 2Putkiremontin tiekartta 3Hallituksen työnjako 4Informointi 5Isännöitsijä ja hallintopalkkiot

Miksi hanke on hallitukselle haastava?

—Hallituksesta puuttuu usein rakennusalan asiantuntijuutta

—Projekti tuo mukanaan paljon uutta opittavaa

—Päätöksiä on tehtävä useista monimutkaisista asioista

—Kokouksia ja tapaamisia on enemmän kuin koskaan

—Taloudellinen riski tuntuu suurelta

Taloyhtiöiden hallitukset koostuvat pääosin maallikkojäsenistä, joille kokonaisuuden hahmottaminen on vaikeaa. Se on työlästä alan ammattilaisellekin.

Miksi tarjolla oleva aineisto ei riitä?

Liian teknistä

Aineisto on täynnä rakennusalan termejä.

Hajallaan

Tietoa on monessa eri lähteessä.

Massiivista

Dokumentit ovat satojen sivujen pituisia.

Epäselvää

Kokonaiskuvaa on vaikea hahmottaa ilman alan kokemusta.

Miten Liivis auttaa?

Vaiheittaiset ohjeet

Aina tarveselvityksestä takuuajan hallintaan.

Käytännön työkalut

Valmiita listoja, tarkistuskohtia ja viestintämalleja.

Selkeä tiekartta

Näet missä vaiheessa projektisi on ja mitä on tulossa.

Kustannustietoisuus

Autamme välttämään yllättävät kustannuserät.

1 · Rahoitus

Mitä putkiremontti maksaa?

Linjasaneeraus on taloyhtiön historian kallein yksittäinen hanke: keskikokoisessa kerrostalossa kustannukset nousevat helposti miljooniin euroihin. Huono rahoitussuunnittelu voi johtaa urakan karsimiseen, viivästyksiin tai rahoituksen estymiseen.

n. 200 000 €

kustannuksia jo ennen ensimmäistäkään putkiasennusta

800–1 300 €/m²

varsinaisen urakan tyypillinen neliöhinta

20–80 €/m²

rakennusaikaiset korot – helposti kymmeniä tuhansia euroja

Alkuvaiheen kustannuserät

Kuntotutkimukset ja kartoituksetn. 20 000 €

Hankesuunnitelma10 000 – 20 000 €

Projektipäällikkö15 000 – 25 000 €

Toteutussuunnittelun. 120 000 €

Hallinto, kokoukset ja tupaillatn. 20 000 €

Yhteensän. 200 000 €

Kolme tapaa hoitaa alkuvaiheen rahoitus

Vastikkeilla varautuminen

Kerätään varoja etukäteen esimerkiksi neljän vuoden aikana ennen hanketta.

Limittilaina

Yleisin tapa: pankin limittilaina maksetaan pois, kun rakennusaikainen laina otetaan käyttöön.

Rakennusrahasto

Osakkaat maksavat osuutensa suoraan etukäteen kerättävään rahastoon.

Vinkki: muut isot remontit (hissit, ikkunat, julkisivut) kannattaa ajoittaa niin, etteivät ne rasita taloutta samanaikaisesti linjaremontin kanssa.

Katso myös: putkiremontin hinta 2026 · hinnat paikkakunnittain · putkiremontin rahoitus

Pankkien kilpailutus kolmessa vaiheessa

1

Valmistelu (1–2 kk)

Kokoa tilinpäätökset kolmelta vuodelta, taloussuunnitelma, osakasluettelo ja rakennuksen perustiedot. Tee kustannusarvio ja lisää 15 % puskuri yllätyksiin.

2

Lähesty 3–4 pankkia

Älä mene vain omaan pankkiisi – kilpailuta. Kysy maksimilaina, kokonaiskorko, laina-aika, vakuusvaatimukset ja piilotetut kulut.

3

Vertaile realistisesti

Täysi rahoitus, osittainen tai riittämätön – jokaiselle skenaariolle on oma toimintamallinsa yhdistelmärahoituksesta urakan karsimiseen.

Tarkistuslista ennen hankepäätöstä

✓Pankkitarjoukset vähintään kolmelta toimijalta

✓Rahoitus varmistettu vähintään 90 % budjetista

✓Osakkaiden maksukyky arvioitu realistisesti

✓Inflaatiokorjaukset sisällytetty budjettiin

✓Rahoituspuskuri 15–20 % varattu

✓Vaihtoehtoiset rahoituslähteet kartoitettu

✓Avustusmahdollisuudet tarkistettu

✓Rahoitusvastikkeiden vaikutus asuntojen arvoon arvioitu

✓Lyhennysaikataulu laadittu koko laina-ajalle

2 · Tiekartta

Putkiremontin tiekartta

Jokainen putkiremontti noudattaa suunnilleen samaa perusrakennetta. Huomaa mittakaava: suunnittelu vie usein enemmän aikaa kuin itse rakentaminen – ja hyvästä syystä, sillä noin 80 % kustannuksista lyödään lukkoon jo suunnittelupöydällä.

Hallituksen ja osakkaiden tarpeiden kuuleminen: onko remontti välttämätön ja mitä sen pitäisi sisältää.

Lue lisää →

Hankesuunnittelu

Asiantuntija laatii hankesuunnitelman: laajuus, vaihtoehdot ja kustannusarvio.

Lue lisää →

Toteutussuunnittelu

Projektipäällikkö ja suunnittelijat laativat piirustukset ja rakennusasiakirjat.

Lue lisää →

Tarjouspyynnöt, vertailut ja urakoitsijan valinta.

Lue lisää →

Itse rakentaminen – laajuudesta riippuen kuukausista yli vuoteen.

Lue lisää →

Urakoitsija vastaa ilmenneistä vioista ja virheistä kaksi vuotta.

Lue lisää →

Lue jokainen vaihe tarkemmin →

3 · Työnjako

Hallituksen työnjako

Kaikkien ei kannata opetella kaikkea. Pitäkää yksi hallituskokous, jossa jaatte vastuualueet – näin jokainen syventyy omaansa, kukaan ei ylikuormitu ja päätöksenteko selkiytyy. Malliesimerkki nelijäsenisestä hallituksesta:

Puheenjohtaja

—Kokonaisvastuu projektista

—Koordinointi jäsenten ja asiantuntijoiden välillä

—Yhteyshenkilö ulkopuolisille osapuolille

2. jäsen · Tekniikka

—Rakennuskustannukset ja piirustukset

—Käyttövesiputkistot ja viemärit

—Ilmastointi, sähkö ja automatiikka

3. jäsen · Talous

—Suunnittelu- ja toteutusvaiheen rahoitus

—Laskujen hyväksyntöjen valvonta

—Mahdolliset avustukset

4. jäsen · Viestintä

—Asukaskyselyt ja informointi

—Muiden korjaustarpeiden kartoitus

—Asukkaiden tarpeet suunnittelussa ja toteutuksessa

4 · Informointi

Avain osakkaiden luottamukseen

Putkiremontti herättää osakkaissa epävarmuutta, koska kenelläkään ei yleensä ole aikaisempaa kokemusta. Yksi sana kuvaa tilannetta: tietämättömyys.

—Avoin ja jatkuva tiedottaminen on paras lääke epävarmuuteen ja vastustukseen.

—Laatikaa viestintäsuunnitelma jo hankkeen alkuvaiheen hallituskokouksessa ja nimetkää viestintävastaava – ei kuitenkaan puheenjohtajaa.

—Aktiivinen informointi aktivoi osakkaat mukaan ja vähentää myös hallituksen stressiä.

—Muistakaa vuokralaiset ja osakkaat, joilla ei ole sähköpostia – myös paperinen viestintä tarvitaan.

Vinkki

Älä jaa hallituksen jäsenten henkilökohtaisia puhelinnumeroita osakkaille – näin asumisrauha säilyy, eikä kenenkään tarvitse olla tavoitettavissa 24/7.

Vinkki

Kun osakas esittää vastausta edellyttävän kysymyksen, käsitelkää asia hallituskokouksessa ennen vastaamista. Näin käsittelystä jää kirjallinen dokumentti.

5 · Isännöitsijä

Mitä isännöitsijältä vaaditaan?

Näin suuressa hankkeessa tarvitaan ammattitaitoista isännöitsijää. Pieni yritys voi tarjota jopa parempaa palvelua kuin suuri – kokemus ratkaisee, ei koko.

Kysy suoraan: kuinka monta putkiremonttia olette hoitaneet, ja voitteko antaa referenssejä? Soitto taloyhtiöihin, joissa remontti on jo tehty, on arvokkainta tietoa.

Nyt tarkkana

Tarkista hallintopalkkio isännöintisopimuksesta

Jos sopimukseen sisältyy prosenttipohjainen hallintopalkkio isoista urakoista, neuvottele se pois putkiremontin osalta. Isännöitsijän tulee veloittaa vain todelliset lisäkulut.

165 000 €

5,5 % hallintopalkkio 3 M€ urakasta – pahin Liiviksen tietoon tullut tapaus

9 400 €

todelliset lisäkulut samassa hankkeessa: kokoukset ja lisätyöt tuntiveloituksella

Perusteet hallussa?

Seuraavaksi: koko hanke vaihe vaiheelta, tarveselvityksestä takuuaikaan.

Linjasaneeraus vaihe vaiheelta →